Tavaly adta el az ingatlanát? Ne felejtse el, hogy az idén, május 20-ig kell bevallani és átutalni az ingatlan eladás utáni adót. Segítünk kiszámolni, hogy kell-e szja-t fizetnie, és ha igen, mennyit. A bevallást a NAV által készített tervezet kiegészítésével is meg tudja tenni.
A lakás vagy ház eladási költségei között messze a legjelentősebb lehet a személyi jövedelemadó, amit az értékesítésből származó jövedelem után kell fizetnünk. A jövedelem meghatározása nem mindig egyszerű, hiszen lakásunkat vehettük, építhettük, bővíthettük, felújíthattuk, de legalábbis az állagfenntartásra valószínűleg költöttünk. Ezeknek a beruházásoknak az értéke, és még számos tényező befolyásolhatja, hogy kell-e, és ha igen, mennyi adót kell fizetnünk az eladáskor. A legfontosabb szempont a vételi és eladási ár közötti különbség, valamint a vásárlás és az eladás között eltelt idő.
Mennyi az ingatlan eladás utáni adó összege?
Ha a lakásod magasabb összegért adtad el, mint amennyiért hozzájutottál, az értékesítésből adóköteles jövedelmed keletkezhetett, és ebben az esetben az ingatlan eladás után fizetendő személyi jövedelemadó főszabály szerint a jövedelem 15 százaléka. Tehát, ha az összeg, amennyiért eladtad az ingatlanodat, kisebb vagy ugyanannyi, mint amennyiért vásároltad, akkor nem kell szja-t fizetned.
A két ár közötti különbségen felül azonban van két további szempont, ami befolyásolja, hogy mennyi lesz az adóköteles jövedelem.
- Az egyik a vétel és az eladás között eltelt idő,
- a másik pedig a számlával igazolható költség, ráfordítás, ideértve az ingatlan eladás költségeit is
Ezekkel a korrekciókkal akár adómentessé is válhat az eladás, különösen, ha régebben vettük a most eladott lakóingatlant.
Hogyan kell kiszámítani az adót?
Először azt kell megnézned, hogy mikor vásároltad az ingatlant, hiszen adófizetési kötelezettséged eleve csak akkor lesz, a vásárlás után négy éven belül eladod azt. Ha a vásárlás évét követő ötödik évben teszed ezt, akkor már eleve nem szükséges további számolgatás.
Az ingatlan eladásból származó jövedelmed mekkora része után kell adózni az idő múlásával?
| Eladás időpontja | Adó mértéke |
| a vásárlás évében | 100% |
| a vásárlást követő első évben | 100% |
| a vásárlást követő második évben | 90% |
| a vásárlást követő harmadik évben | 60% |
| a vásárlást követő negyedik évben | 30% |
| a vásárlást követő ötödik évben és utána | 0% |
Ha az eladás a vásárlást követő öt éven belül történt, akkor van értelme a további számolásnak. A személyi jövedelemadó kiszámításához először meg kell határozni az ingatlan eladásból származó jövedelmet.
Példa
Tegyük fel, hogy 2017-ben 40 millió forintért vettél egy ingatlant, majd azt 2021-ben 50 millióért eladtad, és közben számlával igazolhatón 2 millió forint értékben keletkezett költséged. Mennyi ingatlaneladás adója?
A vétel és az eladás közötti különbség mínusz a költségek = 8 millió forint.
Mivel 2021 a vásárlást követő negyedik év, ezért az adólalap a különbség 30%-a: 2 400 000 forint.
Ennek a 15%-át kell szja-ként befizetned, azaz 360 000 forintot.
Ingatlaneladásból származó bevétel - költségek = jövedelem
A bevétel része az eladási ár, a cserébe kapott ingatlan értéke, és a vevő által esetleg fizetett kamat is.
Elszámolható, figyelembe vehető költség:
- Az az összeg, amennyiért az ingatlant vásároltad (szerzési érték)
- Az ingatlanvásárláshoz köthető kiadások (vagyonszerzési illeték, ügyvédi költség stb.)
- Az ingatlan értékét növelő beruházások költségei
Ilyen lehet az ablakcsere, hőszigetelés, tetőcsere, fűtéskorszerűsítés, légkondicionáló beépítése, napelem felszerelése, stb.).
Az otthonfelújítási támogatás igénybevételével elvégzett felújítás, korszerűsítés, a támogatás összegével együtt, elszámolható költségként.
- Az eladást megelőző 24 hónapban végzett felújítások, amelyeknek célja az állagmegóvás volt, és az eladási ár 5 százaléknál nagyobb összeget tesznek ki, szintén elszámolható költségek. Például festés, tapétázás, parkettacsere és hasonlók.
- Az ingatlan eladásával kapcsolatos kiadások (például hirdetési díj, az ingatlanbecslő díja, ügyvédi költség, az energetikai tanúsítvány költsége stb.)
Fontos, hogy a költségeket számlával, szerződéssel kell igazolnod, és azokat meg kell őrizned, mert kérheti és ellenőrizheti a NAV.
Nem számolhatod el költségként azokat a kiadásokat, amelyeket korábban egyszer már elszámoltál.
Ha például a lakást, amelyet értékesítesz, korábban kiadtad, és a lakásra értékcsökkenést számoltál el, az eladáskor nem számolhatod el a költségeket még egyszer.
Hogyan határozható meg a szerzési érték?
Ha a lakást vásároltuk, akkor a szerzési érték az ingatlan adásvételi szerződésben meghatározott ára.
Az ajándékozás révén szerzett ingatlan eladásából származó bevétel 75 százaléka lesz az szja adóalapja, azzal, hogy más kiadás költségként már nem vonható le a bevételből.
Ha építetted, bővítetted az eladott lakást vagy házat, (ráépítés, alapterület-növelés) akkor a szerzési érték az építésre, bővítésre fordított összeg, a hivatalos használatbavétel napjáig, vagy a tényleges használatbavételig. Ha ez az információ nem áll rendelkezésünkre, akkor az eladásig kibocsátott, az építő (építtető) magánszemély vagy házastársa/bejegyzett élettársa nevére kiállított számla szerinti érték, de legalább a beépített anyagérték lesz a szerzési érték.
Mi az ingatlan eladásából származó jövedelem megszerzésének időpontja?
Alapvetően az az időpont, amikor az ingatlan eladásáról szóló érvényes szerződést a földhivatalhoz benyújtotta a szerződéskötést intéző ügyvéd. (Öröklés esetén azonban a szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja.)
Erre a szabályra akkor érdemes különösen figyelni, amikor az adásvételi szerződést az év utolsó napjaiban kötik meg. Ilyenkor ugyanis néhány nap is nagy nyereséget jelenthet. Ha például egy december 30-án kötött adásvételi szerződést január 2-án nyújtanak be a földhivatalba, akkor nemcsak az adófizetésre kapunk plusz egy évet, hanem a vételi és eladási árból is leszámíthatunk még egy évnek megfelelő százalékot. Ennek az öt éven belüli eladásnál nagy jelentősége van, milliókat is nyerhetünk vele.
Ha a vevő a vételárat részletekben fizeti meg, az ingatlan eladásából származó teljes vételárat az ingatlan eladás fentiek alapján meghatározott évében kell bevételnek tekintened, mert a jövedelemszerzés napja az a nap, amikor értékesítésről szóló szerződést a földhivatalhoz benyújtották.
Az adóköteles jövedelem és az adó kiszámításához használhatod a NAV honlapján található ingatlanértékesítés kalkulátort is, amelyben a fenti paraméterek alapján meghatározható az adó.
Mikor nem kell szja-t fizetnem?
Ahogyan azt fentebb írtuk, ha az eladott ingatlanodat legalább öt éve szerezted, vagy ha az ingatlaneladás költségei elérik a bevételét, nem kell adóznod.
Adómentes az ingatlaneladásból származó jövedelem akkor, ha váláskor vagy élettársi közösség megszüntetésekor az ingatlan a volt házastárs vagy bejegyzett élettárs általi megváltásából származik.
Ha például váláskor az egyik fél lemond a közös lakás őt megillető tulajdonrészéről, cserébe a másik fél lemond például az autó őt megillető részéről, akkor ez az ingatlanátruházás adómentes.
Nem kell szja-t fizetni a magánszeméllyel kötött tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés során az ingatlanért cserébe kapott érték után sem.
Ha egy magánszemély az ingatlan eladásából származó bevételt a saját maga, közeli hozzátartozója vagy élettársa számára egy ápoló otthonban vagy idősek otthonában biztosított férőhely – visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli – megszerzésére költi, akkor nem kell adót fizetnie utána.
Örökölt ingatlan eladás utáni adózás
Az örökölt ingatlan szerzési ideje az örökhagyó halálának a napja. A szerzési érték a hagyatéki leltárban szereplő ingatlan érték. Ebből az összegből is levonhatók a hagyaték megszerzésével kapcsolatos költségek (például közjegyzői díj), és az ingatlannal kapcsolatos fentebb felsorolt ráfordítások, így az örökösödési illeték is.
Az szja-köteles jövedelem is ugyanúgy csökkenthető a szerzés és az eladás között eltelt évek alapján, mint a vásárolt ingatlannál. Természetesen az örökös az örökölt ingatlant csak akkor tudja eladni, ha a hagyatéki eljárás lezárul, és ennek eredményeként a tulajdonjoga felkerül a tulajdoni lapra.
Mikor kell befizetnem az adót?
Az ingatlan eladásból származó jövedelem bevallásának és befizetésének a határideje az adásvételről szóló szerződés földhivatali benyújtása utáni év május 20. Ha idén vásárolsz lakást, akkor az abból származó adóköteles jövedelmet a következő év május 20-ig beadott szja-bevallásban kell majd szerepeltetned, és az adót is eddig az időpontig kell befizetned.
Ha van ügyfélkapud, akkor ezt az adót bevallhatod úgy is, hogy a NAV által elkészített bevallás tervezetét kiegészíted az ingatlan eladásából származó jövedelemmel és adóval, majd a tervezetet ezzel a módosítással elfogadod.
Az adót tehát nem kell rögtön befizetni az eladás után, de érdemes fejben tartani, vagy valahová egy emlékeztetőt írni arról, hogy a következő évi adóbevallásnál ezt meg kell tenni. Természetesen arra is ügyelni kell, hogy az adóbevallás idejére legyen is még annyi pénzünk a bevételből vagy más forrásból, amiből ki tudjuk fizetni az adót.
Mi az ingatlanszerzés időpontja?
Alapvetően azt az időpontot, amikor az ingatlan eladásáról szóló érvényes szerződést a földhivatalhoz benyújtotta a szerződéskötést intéző ügyvéd. (Öröklés esetén azonban a szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja.)
Erre a szabályra akkor érdemes különösen figyelni, amikor az adásvételi szerződést az év utolsó napjaiban kötik meg. Ilyenkor ugyanis néhány nap is nagy nyereséget jelenthet. Ha például egy december 30-án kötött adásvételi szerződést január 2-án nyújtanak be a földhivatalba, akkor nemcsak az adófizetésre kapunk plusz egy évet, hanem a vételi és eladási árból is leszámíthatunk még egy évnek megfelelő százalékot. Ennek az öt éven belüli eladásnál nagy jelentősége van, milliókat is nyerhetünk vele.
Ha a vevő a vételárat részletekben fizeti meg, az ingalan-eladásból származó teljes vételárat az ingatlaneladás fentiek alapján meghatározott évében kell bevételnek tekintened, mert a jövedelemszerzés napja az a nap, amikor értékesítésről szóló szerződést a földhivatalhoz benyújtottátok.
Szja részletfizetés
Ha nem vagy vállalkozó és áfaalany, akkor lehetőséged van arra, hogy a bevallott, 500 000 forintot nem meghaladó, szja fizetési kötelezettséged legfeljebb 12 hónapon keresztül, egyenlő részletekben fizesd meg, ha erről az szja bevallásban nyilatkozol.
Adóelengedés
Ha valaki magánszemélyként méltányossági kérelmet nyújt be az adóhatósághoz, a NAV dönthet úgy, hogy a kérelmező jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeit figyelembe véve, vagy a jövedelem felhasználás céljára tekintettel, mérsékli vagy elengedi az ingatlanértékesítés után fizetendő szja-t.
A NAV a jövedelem felhasználásában különösen méltányolható helyzetnek tekinti, ha valaki az ingatlanértékesítésből származó bevételt saját maga, közeli hozzátartozója, vagy a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa lakhatásának biztosítására fordítja.
Családi adókedvezmény ingatlan eladás után
A családi adókedvezmény csak az összevont adóalapba tartozó jövedelmek után lehet igénybe venni. Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem ilyen, az ingatlan eladásából származó viszont nem az. Tehát az ingatlan eladás utáni adóból nem lehet igénybe venni a családi adókedvezményt.
Családi adóvisszatérítés 2022 az eladott ingatlan után fizetett szja-ra
A 2022-es, egyedi családi szja-visszatérítés csak az összevont adóalapba tartozó jövedelmek után igényelhető, ezért az eladott ingatlan után fizetett szja után nem lehet igényelni.
Gyakori kérdések
Kinek kell fizetnie adót az ingatlan eladása után?
Aki nyereséggel adja el az ingatlanát a vásárlást követő 5 éven belül.
Milyen típusú adót kell fizetni ingatlan eladáskor?
Személyi jövedelemadót (szja).
Meddig kell befizetni az ingatlan eladása utáni adót?
Az eladást követő év május 31.-éig.
Milyen mértékű az adó az ingatlan eladása után?
A nyereség 15%-a, ez azonban az évek múlásával csökken.
Hogyan lehet csökkenteni a fizetendő szja összegét?
1. A vétel és az eladás dátuma közötti évek számával 2. Az ingatlaneladás költségeivel és az ingatlanra fordított beruházással.
Hogyan csökken a fizetendő adó az évek során?
1. Vásárlás évében és az azt követő első évben: 100%, a második évben 90%, a harmadik évben 60%, a negyedik évben 30%. Az ötödik évtől adómentes.
Le lehet vonni az szja-ból az ingatlan eladása utáni adót?
Nem, mert nem az összevont adóalapba tartozó jövedelem.
